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Confira os principais pontos que o produtor deve ficar atento na hora de assinar um contrato de arrendamento rural para evitar dores de cabeça no futuro

 O atual produtor rural diariamente estabelece relações jurídicas contratuais em suas atividades, o que enseja as responsabilidades das partes envolvidas no negócio estabelecido.

Com esse contexto um dos contratos mais pactuados entre produtores rurais é o arrendamento rural, que é um instrumento que garante ao locatário o uso do imóvel rural para a exploração de lavouras, pecuária e até silvicultura.

Como proceder com a elaboração de um contrato de arrendamento?

O primeiro passo é contratar um profissional que conheça a legislação que rege a locação rural para que não haja surpresas desagradáveis ​​durante a locação. O Estatuto da Terra prevê que não há obrigatoriedade do contrato ser pré-estabelecido, podendo ser acordado até verbalmente.

No entanto, o mais adequado é que seja feito por escrito, estabelecendo prazos (de acordo com a atividade desempenhada), remuneração, indenização por benfeitorias, direito de renovação, entre outros temas de extrema importância.

Daí surge a necessidade de ter os termos contratuais redigidos e alinhados juridicamente para que ambas as partes tenham clareza sobre seus deveres e direitos em relação ao que foi acordado, assim, locador e locatário ficam protegidos em qualquer obrigação ou direito futuro que possa surgir. .

Neste esboço, abordaremos dois pontos críticos e não unânimes entre os produtores, que é a fixação do pagamento do arrendamento, bem como a notificação prévia em alguns casos.

Como corrigir o pagamento do aluguel?

Um dos pontos que os produtores ainda utilizam rotineiramente é a fixação de valores em frutas, como sacas de soja, milho ou gado, por exemplo.

Ocorre que tal fixação é contrária ao disposto na legislação que estabelece que o preço do arrendamento deve ser estabelecido em valor fixo, não sendo permitido o que a maioria dos contratos pactuam atualmente.

Em consequência da fixação de produtos, tal cláusula torna-se nula, o que poderá causar problemas futuros em situação de incumprimento contratual.

caso o locatário incumprir, o proprietário necessita de celebrar o contrato em tribunal para receber os valores em atraso , mas o credor enfrentará dificuldades na execução porque a jurisprudência do STJ tem seguido a legislação.

E reafirma que o contrato de arrendamento rural seria insuficiente para fundamentar um processo de execução porque haveria falta de liquidez do valor devido, o que obrigaria o credor entrar com um sistema de cobrança judicial, que tem um rito mais demorado, tornando a satisfação do crédito cobrado muito mais demorada.

Fazendo um paralelo fácil e rápido entre as ações mencionadas, a ação de execução do título tem efeito mais rápido na satisfação do crédito com a constrição dos bens do devedor até a satisfação do crédito.

Por outro lado, a ação ordinária de cobrança só tem efeito na constrição do patrimônio do devedor após a decisão final favorável ao credor, o que levaria em média um tempo absurdamente maior do que a ação de execução.

Portanto, o produtor deve atentar para o estabelecimento do recebimento do arrendamento rural de acordo com a legislação, bem como o entendimento majoritário da jurisprudência no território nacional.

Por outro lado, um ponto extremamente importante que pode trazer graves consequências na relação locatário x locador é o prazo e a reintegração de posse do imóvel, que deve seguir o que a legislação prescreve da mesma forma que a fixação dos valores de locação.

Quais são os termos da locação?

Pode-se dizer que o prazo de vigência do contrato pode ser aquele acordado entre as partes, e quando não definido o prazo mínimo de 3 (três) anos com exceção da prorrogação no caso de colheita inacabada, por exemplo , onde deve ser prorrogado até a conclusão para garantir os investimentos realizados, conforme previsto no estatuto fundiário.

Com esse objetivo, a legislação também prevê prazos mínimos para garantir os investimentos do locatário e garantir a preservação do meio ambiente, que são:

• 3 (três) anos: para agricultura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte;
• 5 (cinco) anos: para agricultura permanente e/ou pecuária de grande porte para criação, cultivo, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal;
• 7 (sete) anos: para exploração florestal.

E como recuperar o imóvel locado?

A legislação exige a notificação prévia no prazo de até 6 (seis) meses antes do término do contrato em três situações, são elas:

• a) Notificação para o locador retomar o bem locado;
• b) Notificação para que o locatário exerça o direito de preferência para renovação do arrendamento;
• c) Notificação para que o locatário exerça o direito de preferência em caso de venda do imóvel durante a locação.

A primeira notificação destina-se a informar o locatário sobre o interesse na reintegração de posse do imóvel arrendado no final do contrato para efeitos EXCLUSIVO DO PROPRIETÁRIO explorar a terra ou ser explorado por seus descendentes.

Se não houver notificação no prazo estabelecido em lei, o direito de renovação automática cai, impossibilitando o locador de recuperar a posse do imóvel.

Essa notificação pode ser enviada via WhatsApp?

Apesar da frequente discussão sobre a notificação extrajudicial por meio eletrônico, o tema ainda passa por uma insegurança jurídica que NÃO É INDICADO PARA A LOCADORA PROCEDER COM ESTES MEIOS pois não está previsto na legislação.

Então acontecer por meio do Registro de Títulos e Documentos ou processo judicial, ainda que haja previsão contratual de que a respectiva notificação possa ser realizada de outra forma.

Assim, cabe a nós refletir sobre a necessidade ou não de atualização legislativa para que a notificação por meio eletrônico seja válida.

Nas outras duas situações, é importante ter cuidado com o conteúdo da notificação enviada ao locatário, e no caso de preferência pela renovação, deve-se incluir o valor oferecido por terceiros, bem como o valor ofertado no direito de preferência para adquirir o imóvel.

Tudo isso é de extrema importância e o locador, no caso de posteriormente modificar o valor do negócio com terceiros, responde a ação judicial do locatário para retomar a posse do imóvel, além de estar sujeito à reparação material e moral, e no caso de compra e venda o locador poderá ser objeto de ação de adjudicação compulsória, devendo o locatário depositar o valor do imóvel constante da escritura pública de aquisição do bem.

Assim, concluímos que a notificação premonitória nos contratos de arrendamento rural é de extrema importância e visa garantir e otimizar os prejuízos para ambas as partes contempladas no contrato.

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